O mercado imobiliário de Passo Fundo passa por um momento de transformação, marcado por uma maior oferta de imóveis comerciais e por mudanças no comportamento de consumidores e investidores. A presença cada vez mais frequente de placas de “aluga-se” em lojas e salas comerciais, especialmente em regiões movimentadas da cidade, chama a atenção e revela um cenário diferente do observado alguns anos atrás.
O assunto foi analisado pelo corretor de imóveis e gestor da Gregório Imóveis, Rafael Dal’Alba, em entrevista ao comunicador Dilerman Zanchet, no programa A Primeira Hora. Segundo ele, a quantidade de espaços comerciais disponíveis é um cenário que preocupa o setor e que não era comum em Passo Fundo. Entre os fatores apontados estão o cenário econômico, os custos para manter uma empresa funcionando e a transformação no comportamento do consumidor.
Para o corretor, o comércio tradicional enfrenta uma concorrência cada vez maior do comércio pela internet. O consumidor pode pesquisar produtos, comparar preços e realizar compras sem sair de casa, muitas vezes encontrando valores inferiores aos praticados nas lojas físicas. Essa mudança afeta diretamente os empreendedores, que precisam manter funcionários, pagar aluguel e arcar com outros custos fixos.
Comércio físico passa por transformação
Rafael destaca que o próprio modelo das lojas tende a mudar. Ele cita como exemplo empresas que mantêm estabelecimentos físicos, mas também possuem plataformas de comércio pela internet. Nesse modelo, o consumidor pode visitar a loja para conhecer, experimentar ou obter informações sobre determinado produto e, posteriormente, realizar a compra pela internet.
Com isso, segundo ele, as empresas podem passar a precisar de espaços físicos menores e de estoques reduzidos. Para os proprietários de imóveis comerciais, uma das alternativas seria adaptar os espaços, inclusive por meio da divisão de grandes lojas em unidades menores, possibilitando a entrada de mais empreendedores e a cobrança de aluguéis mais compatíveis com a realidade atual.
Rafael avaliou que os valores dos aluguéis também precisarão acompanhar essa mudança. Em um período em que havia maior procura por espaços comerciais, os proprietários conseguiam manter preços mais elevados. Com o aumento da oferta e a redução da demanda, a tendência é de maior negociação.
Outro fator citado é a questão do trânsito e do estacionamento. Conforme Rafael, consumidores que procuram uma loja também levam em consideração a facilidade para estacionar próximo ao estabelecimento. O fluxo de veículos em áreas como a Avenida Brasil e a Rua Moron, segundo ele, também interfere na experiência de quem pretende consumir no comércio local.
Mercado favorável para quem tem dinheiro para investir
A mudança no equilíbrio entre oferta e procura também afeta o mercado de compra e venda de imóveis. Com mais imóveis disponíveis e menor demanda, o comprador passa a ter maior poder de negociação.
Rafael afirma que atualmente o cenário é mais favorável para quem possui dinheiro disponível para comprar. Segundo ele, proprietários estão mais abertos a conceder descontos, ampliar prazos, aceitar permutas e negociar diferentes formas de pagamento.
O mesmo movimento, de acordo com o corretor, pode ser observado entre construtoras, que passaram a oferecer condições de pagamento mais longas para facilitar as negociações em um cenário de juros elevados.
Ele também afirma que há casos de imóveis sendo negociados com reduções expressivas em relação aos valores praticados anteriormente, mencionando situações de descontos que podem chegar a 20%, 25% ou 30%, dependendo do imóvel e da negociação.
Cenário diferente para imóveis residenciais
Embora o mercado comercial apresente excesso de oferta, a realidade é diferente quando se trata de imóveis residenciais para locação em Passo Fundo.
Segundo Rafael, a cidade continua registrando crescimento populacional e recebendo novos moradores em função da presença de empresas, indústrias, faculdades e da força dos setores de saúde e educação. Esse movimento mantém elevada a procura por imóveis residenciais.
O corretor afirma que existe escassez de casas para locação e que apartamentos também apresentam forte procura. Ele cita como exemplo apartamentos de um dormitório que podem ser encontrados na faixa de dois mil a dois mil e quinhentos reais mensais, enquanto imóveis de padrão mais elevado e mobiliados podem chegar a três mil ou três mil e quinhentos reais.
Compra de imóvel como alternativa de investimento
Ao analisar o caso hipotético de uma pessoa que possui 500 mil reais disponíveis para investir, Rafael considera que o atual momento pode ser interessante para a aquisição de imóveis, principalmente devido ao poder de negociação de quem possui dinheiro à vista.
Segundo ele, comprar durante um período de retração pode permitir a aquisição de um imóvel por um preço menor, gerando potencial de valorização caso a economia entre posteriormente em um ciclo de recuperação.
Além da possibilidade de valorização do patrimônio, o imóvel residencial pode proporcionar renda mensal por meio do aluguel. O corretor cita retornos de aproximadamente 0,6% ao mês em determinados imóveis residenciais.
Rafael também defende que o imóvel deve ser analisado como uma forma de proteção patrimonial diante da perda do poder de compra da moeda. Durante a entrevista, ele apresentou o exemplo de um investidor que manteve recursos aplicados no sistema financeiro enquanto o valor da moeda se desvalorizava. Na avaliação apresentada por ele, mesmo com rendimento nominal da aplicação, a inflação e a perda do valor da moeda podem reduzir o ganho real do investidor.
Juros e cenário econômico influenciam decisões
Outro ponto destacado na entrevista é o impacto dos juros elevados sobre o mercado imobiliário. Com financiamentos mais caros, muitos compradores têm dificuldade para obter crédito e precisam de uma entrada maior para adquirir um imóvel.
Rafael também chamou atenção para as incertezas relacionadas ao cenário econômico e às mudanças tributárias previstas. Segundo ele, diante de um ambiente de maior insegurança, empresários e investidores tendem a adotar uma postura mais cautelosa antes de realizar novos investimentos.
Para o corretor, o mercado depende de expectativas e de confiança. Quando investidores percebem maior insegurança econômica, fiscal ou jurídica, tendem a manter o dinheiro aplicado e adiar decisões de investimento.
Passo Fundo mantém características próprias
Apesar das dificuldades apontadas no segmento comercial, Rafael ressalta que Passo Fundo apresenta características que diferenciam o município de outras cidades do Estado.
Durante a entrevista, ele destacou o papel regional de Passo Fundo, com forte presença nas áreas de saúde, educação, comércio, indústria e serviços. Na avaliação apresentada, esse movimento ajuda a sustentar a procura por imóveis residenciais, especialmente para locação.
O cenário, portanto, apresenta duas realidades distintas. De um lado, o mercado de imóveis comerciais enfrenta aumento da oferta, mudanças no comportamento do consumidor e necessidade de adaptação dos espaços e dos valores de aluguel. De outro, a procura por imóveis residenciais para locação permanece aquecida, impulsionada pelo crescimento e pela atração de novos moradores para o município.
Para o setor imobiliário, o momento exige adaptação tanto dos proprietários quanto dos empreendedores e investidores, com maior flexibilidade nas negociações e atenção às novas características da economia e do comportamento dos consumidores.
Ouça a entrevista completa:
